Zakup mieszkania z drugiej ręki wymaga porządnej weryfikacji. Księga wieczysta pokazuje, kto jest właścicielem, jakie istnieją obciążenia oraz czy toczy się spór dotyczący lokalu. Pozwala wychwycić potencjalne trudności, tj. egzekucje, dożywocia, służebności czy hipoteki. Dzięki zasadzie jawności treść sprawdzisz samodzielnie. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zapoznanie się z księgą porządkuje fakty i ułatwia negocjacje warunków. Księga nie odpowie na pytania o stan techniczny, ale pokazuje granice bezpieczeństwa transakcji.

​Jak zdobyć numer księgi wieczystej mieszkania?

Żeby przejrzeć księgę wieczystą prowadzoną dla danego lokalu, potrzebny jest numer dokumentu (numer KW). Najpierw poproś o niego właściciela albo sprzedawcę działającego w jego imieniu. Jeśli go nie masz, skorzystaj z płatnych wyszukiwarek, takich jak KsiegiWieczyste.pl, które pozwalają znaleźć numer na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki. Zanotuj adres, numer lokalu i działki oraz nazwę miejscowości; to ułatwia identyfikację właściwej księgi. Jeżeli sprzedający odmawia podania numeru, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy i wstrzymaj się z zadatkiem.

​Gdzie sprawdzić treść księgi wieczystej online?

Po uzyskaniu numeru wejdź na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości (Ekw.ms.gov.pl). Wybierz “Przeglądanie ksiąg wieczystych”, wpisz numer i przejdź dalej. Znajdziesz tam bieżącą treść działów oraz historię wpisów. Usługa jest bezpłatna i na ten moment dostępna bez logowania. Zwróć uwagę na datę oraz godzinę wygenerowanego podglądu; to dowód, że sprawdzenie jest aktualne. Jeżeli bank lub notariusz tego wymaga, zamów oficjalny odpis dokumentu.

Składając wniosek, pamiętaj, że treść księgi może się zmienić po jego rozpoznaniu, dlatego dopytaj sprzedającego o szczegóły i poproś o potwierdzenia. Jeśli lokal nie ma założonej księgi, zapytaj sprzedającego o powód i rozważ założenie księgi przed zakupem. To często warunek uzyskania kredytu hipotecznego i przejrzystej własności.

​Na co zwrócić uwagę w działach księgi wieczystej przed zakupem?

Dział I-O - “Oznaczenie nieruchomości”: sprawdź adres, powierzchnię, udział w gruncie, numer działki i księgę macierzystą. Każda niezgodność z ofertą wymaga wyjaśnienia przed podpisaniem umowy.

Dział I-Sp - “Spis praw związanych z własnością”: potwierdź udział w częściach wspólnych i w prawie do gruntu; ustal, czy nie ustanowiono służebności przysługującej właścicielowi nieruchomości (np. prawo przechodu przez sąsiednią działkę).

Dział II - “Własność”: zweryfikuj właściciela, współwłaścicieli, ewentualną wspólność lub rozdzielność majątkową oraz podstawę nabycia. Sprzedający musi legitymować się prawem własności do nieruchomości.

Dział III - “Prawa, roszczenia i ograniczenia”: szukaj wzmianek, ostrzeżeń, służebności osobistych, dożywocia, roszczeń osób trzecich, wpisów o egzekucji, praw pierwokupu, toczących się spraw. Każdy wpis znajdujący się w tym dziale to znak, że nieruchomość jest w jakiś sposób obciążona lub mogą istnieć ograniczenia w rozporządzaniu nią.

Dział IV - “Hipoteka”: sprawdź, czy lokal jest zadłużony, w jakiej wysokości i walucie, oraz kto jest wierzycielem. Ustal, kiedy nastąpi spłata i wykreślenie hipoteki, oraz kto ponosi koszty związane z wnioskiem do sądu.

Przed transakcją zestaw dane z dokumentami źródłowymi i ze stanem faktycznym mieszkania. Jeśli masz wątpliwości, poproś notariusza o wyjaśnienia lub zleć audyt prawny. Warto też porównać wpisy z danymi z ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentacją wspólnoty mieszkaniowej. Im wcześniej wyłapiesz rozbieżności, tym łatwiej uniknąć kosztownych opóźnień.